Medio Oriente: abitare tra eredità climatica, rendita immobiliare e ricostruzione urbana
OLTRE I CONFINI DEL MATTONE (IV)
Medio Oriente: abitare tra eredità climatica, rendita immobiliare e ricostruzione urbana
Dalla casa a corte ai quartieri verticali del Golfo, dall’edilizia pubblica alla ricostruzione dei territori devastati: forme, tecnologie e contraddizioni della residenza nell’Asia occidentale.
Dopo l’America settentrionale, l’America Latina e l’Africa, il nostro percorso attraverso i sistemi residenziali si sposta in Asia, cominciando dal Medio Oriente. È un territorio nel quale la questione dell’abitare assume una particolare intensità: alcune fra le più antiche culture urbane convivono con trasformazioni immobiliari rapidissime, grandi programmi pubblici, persistenti difficoltà di accesso alla casa e distruzioni che coinvolgono interi sistemi insediativi.
La prima precauzione consiste nel riconoscere le differenze.
Il Medio Oriente non costituisce un mercato immobiliare unitario, né un ambiente climatico omogeneo. Le coste caldo-umide del Golfo, gli altopiani iranici, il Mediterraneo orientale, l’Anatolia e le montagne dello Yemen richiedono soluzioni differenti. Anche le condizioni istituzionali cambiano radicalmente: disponibilità di capitale, regimi fondiari, accesso al credito, ruolo dello Stato e diritti dei residenti producono sistemi abitativi difficilmente confrontabili attraverso un unico indicatore.
In questa puntata assumiamo il Medio Oriente come ambito operativo comprendente Turchia, Iran, Iraq, Levante e penisola arabica; l’Egitto è stato affrontato nella precedente ricognizione africana.
Il filo conduttore riguarda una tensione riconoscibile in tutta l’area: la distanza fra la capacità di produrre edifici e la capacità di garantire un abitare accessibile, climaticamente adeguato e durevole.
Per comprenderla occorre osservare insieme la pianta dell’alloggio, la struttura del quartiere, le infrastrutture e le condizioni attraverso le quali una famiglia può accedere alla città.
1. La casa a corte: un patrimonio progettuale da interpretare
La casa a corte occupa un posto importante nella storia residenziale di numerose regioni mediorientali, pur presentando configurazioni molto diverse fra loro. Il suo interesse contemporaneo risiede nella relazione fra organizzazione domestica, controllo delle visuali, illuminazione e condizioni microclimatiche.
La corte introduce uno spazio aperto protetto all’interno dell’edificio; le soglie e gli ingressi mediati regolano il rapporto con la strada; logge, schermature e ambienti intermedi consentono usi differenziati durante la giornata e nelle diverse stagioni.
A Yazd, in Iran, il patrimonio riconosciuto dall’UNESCO documenta l’integrazione fra architetture in terra, case tradizionali, torri del vento e sistema dei qanat, le infrastrutture sotterranee per l’approvvigionamento idrico. L’interesse del caso riguarda proprio la continuità fra edificio e organizzazione urbana delle risorse.
Da queste esperienze non discende, tuttavia, una ricetta universale.
Una corte insufficientemente ombreggiata può accumulare calore; una maggiore compattezza può ridurre l’esposizione solare ma ostacolare ventilazione e illuminazione; l’inerzia termica risulta utile quando esistono condizioni che permettono di smaltire il calore accumulato. Anche le architetture vernacolari iraniche mostrano differenze significative fra regioni, legate ai venti e alle condizioni ambientali locali.
Per il progettista, recuperare questa eredità significa quindi tradurre principi in prestazioni verificabili: orientamento, ombreggiamento, rapporto fra pieni e vuoti, ricambio d’aria, privacy e possibilità di trasformazione dell’alloggio. La citazione formale di una torre del vento o di una schermatura non dimostra, da sola, la qualità ambientale di un edificio.
2. Turchia: produzione residenziale, trasformazione urbana e sicurezza sismica
La Turchia rappresenta un caso centrale per il peso dell’edilizia residenziale organizzata su larga scala e per l’intreccio fra crescita metropolitana e rischio sismico.
L’amministrazione pubblica TOKİ opera attraverso programmi rivolti a differenti categorie di reddito, interventi di trasformazione urbana e ricostruzione dopo i disastri. La sua attività permette di studiare una questione ricorrente nelle politiche della casa: come coordinare quantità produttive elevate, sostenibilità economica e qualità dell’insediamento.
Dalla costruzione informale alla sostituzione edilizia. La trasformazione dei quartieri cresciuti attraverso processi progressivi e parzialmente irregolari coinvolge molto più della conformità urbanistica. Cambiano densità, valori fondiari, forme della proprietà e rapporti di vicinato. Un intervento di sostituzione può migliorare la sicurezza degli edifici e contemporaneamente rendere difficile la permanenza delle famiglie con redditi modesti o degli inquilini.
La valutazione deve dunque comprendere il costo dell’alloggio sostitutivo, il trasferimento temporaneo, la continuità delle attività economiche e le condizioni del rientro.
Il terremoto come verifica dell’intera filiera. I terremoti del febbraio 2023 hanno mostrato la portata della vulnerabilità del patrimonio costruito. La documentazione della Banca mondiale richiama, accanto alle riforme introdotte nel tempo, le difficoltà di applicazione delle regole e la presenza di un vasto patrimonio precedente alle norme moderne.
La sicurezza richiede una catena continua: conoscenza del terreno, concezione strutturale, dettagli esecutivi, qualità dei materiali, controlli di cantiere e manutenzione. Per l’esistente occorrono diagnosi che distinguano gli edifici consolidabili da quelli per i quali la sostituzione risulta necessaria.
La lezione turca. La rapidità della produzione va accompagnata da verifiche indipendenti e da una progettazione del quartiere che includa scuole, servizi, accessibilità e spazi collettivi. Un edificio più sicuro deve poter diventare parte di una città altrettanto abitabile.
3. Iran: fra la lezione di Shushtar e i limiti delle grandi espansioni
L’Iran permette di confrontare due scale della questione residenziale: la costruzione di un tessuto urbano attraverso il progetto e la risposta quantitativa alla domanda mediante programmi nazionali.
Shushtar New Town: progettare le relazioni. Il complesso di Kamran Diba, documentato dall’Aga Khan Award for Architecture e dagli studi della TU Delft, costituisce un riferimento per una residenza capace di confrontarsi con le forme insediative regionali. Il programma collega abitazioni, servizi e infrastrutture alla presenza di un insediamento industriale e al rapporto con la città esistente.
Il suo interesse disciplinare riguarda l’organizzazione del tessuto: aggregazioni, passaggi, spazi di prossimità e articolazione fra dimensione domestica e collettiva. È un precedente utile per ragionare su densità intermedie, nelle quali il contenimento del consumo di suolo non dipenda esclusivamente dall’edificio alto.
Il programma Mehr: l’alloggio e la sua localizzazione. Il grande programma residenziale Mehr offre un diverso terreno di analisi. Uno studio pubblicato su Land, basato sulle valutazioni di 45 esperti, individua fra le criticità carenze infrastrutturali, accessibilità, ritardi e aumento dei costi finali. Si tratta di un’indagine circoscritta, che non autorizza a descrivere ogni intervento con lo stesso giudizio, ma evidenzia problemi rilevanti di coordinamento.
Il punto urbanistico è sostanziale: un terreno periferico può ridurre il costo iniziale dell’operazione e aumentare quello quotidiano sostenuto dagli abitanti. Mobilità, tempo di viaggio e accesso ai servizi devono entrare nella valutazione economica del programma.
La lezione iranica. L’unità di misura dell’intervento dovrebbe comprendere l’alloggio e la porzione di città necessaria al suo funzionamento. La consegna dell’edificio è una tappa; l’effettiva abitabilità dipende anche da ciò che viene realizzato intorno.
4. Iraq: politiche della casa, informalità e ripristino delle reti
In Iraq, le politiche residenziali devono confrontarsi con domanda accumulata, spostamenti della popolazione, insediamenti informali e danni prodotti dai conflitti.
Il lancio della National Housing Policy 2025–2030, nell’ottobre 2025, indica il tentativo di ricondurre questi problemi entro una strategia nazionale. Il lavoro di UN-Habitat comprende inoltre ricostruzione, miglioramento degli insediamenti informali e protezione dei diritti relativi alla casa, al suolo e alla proprietà.
L’informalità richiede diagnosi differenziate. L’assenza di autorizzazioni o di un titolo pienamente riconosciuto non coincide automaticamente con l’impossibilità tecnica di recuperare un quartiere. Occorre distinguere fra vulnerabilità strutturale, rischio territoriale, carenza di servizi e incertezza giuridica.
Dove la permanenza è compatibile con la sicurezza, la riqualificazione può procedere attraverso reti, accessi, drenaggio, miglioramenti edilizi e riconoscimento dei diritti. Dove il rischio non è mitigabile, il trasferimento richiede alternative che mantengano accesso al lavoro e sostenibilità dei costi.
La casa dipende dalle infrastrutture. Nel clima iracheno, la continuità di energia e acqua è una componente essenziale dell’abitare. Riparare una struttura senza ripristinare le reti può lasciare l’alloggio formalmente disponibile ma difficilmente utilizzabile.
La progettazione dovrebbe inoltre consentire trasformazioni controllate: ampliamenti, suddivisioni e adattamenti possono rispondere a esigenze familiari reali, purché siano compatibili con struttura, impianti e sicurezza.
La lezione irachena. Produzione di nuovi alloggi, recupero dell’esistente e infrastrutturazione devono essere considerate parti della stessa politica, sostenuta da strumenti fondiari e amministrativi affidabili.
5. Il Levante: locazione, patrimonio e diritto alla permanenza
Libano, Giordania, Siria, Israele e territori palestinesi presentano condizioni politiche e abitative profondamente differenti. Accostarli consente di osservare problemi comuni senza confonderne cause e responsabilità.
Libano: la fragilità del mercato della locazione. L’UNHCR documenta difficoltà di accesso a sistemazioni sicure, adeguate ed economicamente sostenibili sia per famiglie libanesi sia per residenti non libanesi a basso reddito, aggravate dalle crisi economiche e finanziarie.
In queste condizioni, il recupero edilizio dovrebbe accompagnarsi a strumenti che tutelino la permanenza: accordi sui canoni, garanzie temporali, assistenza agli inquilini e verifiche sull’effettiva destinazione degli alloggi riqualificati.
I profili di quartiere elaborati da UN-Habitat e UNICEF offrono un metodo utile, perché mettono in relazione edifici, servizi, popolazione ed economia locale. L’oggetto dell’intervento diventa un sistema di vita, anziché una somma di immobili.
Giordania: pianificare per residenti e popolazioni accolte. Ad Amman, i programmi di analisi spaziale e gli interventi sul quartiere Al-Hashmi Al-Janoubi collegano la qualità della vita delle comunità ospitanti e dei rifugiati agli investimenti infrastrutturali e alla pianificazione locale.
Per il progetto residenziale diventano importanti la varietà delle dimensioni degli alloggi, l’accessibilità dei servizi e la possibilità di raggiungere le opportunità economiche. L’appartamento standard non esaurisce una domanda composta da nuclei familiari differenti.
Israele: accessibilità economica e rinnovo urbano. L’Economic Survey OCSE del 2025 richiama l’elevato costo dell’abitazione, i vincoli dell’offerta e l’importanza di coordinare rinnovo urbano e trasporto pubblico. La sostituzione edilizia può contribuire alla sicurezza e alla densificazione, ma richiede attenzione ai diritti degli occupanti e alla disponibilità di abitazioni per i redditi più bassi.
Territori palestinesi: la pianificazione come condizione dell’abitare. In Area C della Cisgiordania e a Gerusalemme Est, UN-Habitat documenta le restrizioni alla pianificazione e al rilascio dei permessi per le comunità palestinesi. Qui la qualità progettuale si confronta anzitutto con la possibilità di ottenere diritti edificatori e mantenere la propria abitazione.
Gaza e Siria: ricostruire un sistema urbano. Le valutazioni dei danni devono essere lette indicando sempre periodo e metodo. L’analisi congiunta Banca mondiale, ONU e Unione europea pubblicata nel febbraio 2025, riferita ai dati fino all’ottobre 2024, individuava nell’abitazione il settore maggiormente colpito a Gaza. Per la Siria, la valutazione della Banca mondiale sul periodo 2011–2024 comprende danni estesi a residenza e infrastrutture. Sono basi documentarie datate, non rappresentazioni definitive delle condizioni successive.
La ricostruzione richiede verifiche strutturali, rimozione e trattamento sicuro delle macerie, ripristino delle reti e recupero della documentazione fondiaria. Deve inoltre rendere possibile il ritorno degli abitanti, evitando che la perdita dei documenti o l’assenza forzata si trasformino in esclusione.
6. Il Golfo: mercati residenziali differenziati e nuovi quartieri climatici
Arabia Saudita, Emirati Arabi Uniti, Qatar, Kuwait, Bahrain e Oman dispongono di risorse e strumenti differenti, ma condividono una questione analitica: distinguere l’edilizia destinata ai cittadini, l’offerta di mercato per i residenti stranieri e gli alloggi dei lavoratori a basso reddito.
Questi segmenti possono appartenere alla stessa economia urbana e offrire condizioni abitative molto diverse.
Arabia Saudita: proprietà e costo complessivo. Il rapporto ufficiale dell’Housing Program per il 2024 indica una quota del 65,4% di famiglie saudite proprietarie dell’abitazione. Il denominatore è importante: l’indicatore riguarda le famiglie saudite e non descrive le condizioni di tutti i residenti nel Paese.
Per valutare i programmi occorre affiancare alla proprietà la sostenibilità dei finanziamenti, la localizzazione, il costo dei trasporti e la manutenzione. Quartieri con tipologie differenziate possono rispondere meglio alle trasformazioni dei nuclei familiari rispetto a un’offerta concentrata su un solo modello.
Emirati Arabi Uniti: dall’edificio efficiente al quartiere. Masdar City costituisce un riferimento dichiarato per l’impiego di strategie passive prima dell’introduzione dei sistemi tecnologici. Il promotore presenta il progetto attraverso attenzione a orientamento, forma urbana ed efficienza delle risorse.
La verifica professionale deve però distinguere obiettivi, certificazioni e risultati effettivi. Consumi misurati, occupazione, mobilità e costi di gestione sono necessari per comprendere quanto un’esperienza sia trasferibile alla residenza ordinaria.
Qatar: Msheireb e il recupero della prossimità. Msheireb Downtown Doha integra funzioni residenziali, commerciali e civiche. Fra le strategie dichiarate figurano ombreggiamento reciproco degli edifici, orientamento delle strade, involucro efficiente e raffrescamento centralizzato.
Il caso merita attenzione per il rapporto fra morfologia e comfort pedonale. Rimane distinta la questione distributiva: una buona soluzione ambientale deve essere valutata anche rispetto ai redditi che possono accedervi.
Kuwait e Oman: programmare insediamenti completi. I programmi pubblici kuwaitiani e l’iniziativa omanita Sorouh offrono terreni di osservazione sul coordinamento fra abitazioni, servizi e sviluppo di nuovi quartieri. Il criterio decisivo è la sequenza: scuole, commercio di prossimità e collegamenti devono accompagnare l’arrivo degli abitanti.
Bahrain: Muharraq e la residenza nei tessuti storici. Il progetto di rivitalizzazione di Muharraq, premiato dall’Aga Khan Award nel 2019, collega recupero del patrimonio, spazi pubblici e intenzione di favorire il ritorno delle famiglie locali.
La questione da verificare nel tempo è la permanenza di una comunità diversificata: il recupero culturale raggiunge pienamente il proprio valore urbano quando sostiene anche la vita quotidiana.
7. Yemen: la verticalità della terra e la manutenzione come infrastruttura
Le case-torri di Shibam mostrano che densità e costruzione in altezza appartengono anche alla storia dell’architettura in terra. L’UNESCO documenta un tessuto compatto di edifici in mattoni crudi, con abitazioni che raggiungono sette piani.
Il loro interesse non si esaurisce nell’immagine urbana. La conservazione dipende dal rapporto fra materiale, protezione dall’acqua, drenaggio e continuità delle competenze.
Un edificio in terra è parte di una cultura manutentiva: superfici, coperture e punti vulnerabili richiedono interventi compatibili e periodici. L’innovazione impiantistica deve rispettare questo equilibrio; introdurre acqua corrente senza un adeguato smaltimento può aggravare il deterioramento.
Le attività UNESCO di recupero e formazione nello Yemen mostrano inoltre il legame fra tutela del patrimonio e lavoro locale.
La lezione yemenita. Il mantenimento dell’abitabilità richiede investimenti nelle persone e nell’organizzazione della manutenzione, oltre che nelle opere. La disponibilità di maestranze competenti è una componente della durabilità.
8. Materiali e tecnologie: progettare per il clima e per l’intero ciclo di vita
Il confronto regionale suggerisce alcune priorità tecniche, da verificare sempre in relazione al sito.
Distinguere caldo-arido e caldo-umido. Nelle aree aride, protezione solare, inerzia e ventilazione notturna possono cooperare quando le condizioni esterne lo consentono. Sulle coste umide, il controllo dell’umidità e dei carichi latenti assume maggiore importanza; il raffrescamento evaporativo diretto può offrire vantaggi limitati o risultare inappropriato.
La metodologia UNEP per i piani nazionali di raffrescamento nella regione MENA propone un approccio integrato, che collega domanda, edifici, apparecchiature, refrigeranti e sistemi energetici.
Progettare l’ombra alla scala urbana. Il comfort dipende anche dalla temperatura radiante. Percorsi protetti, alberature compatibili con le risorse disponibili, porticati e geometria delle strade devono essere studiati insieme a ventilazione e illuminazione naturale.
Controllare la durabilità. Negli ambienti costieri, cloruri e condizioni di esposizione richiedono attenzione a calcestruzzo, copriferro, fessurazione e manutenzione. Nei siti interessati da terreni o acque aggressive, materiali e protezioni vanno scelti sulla base di indagini specifiche.
Usare la prefabbricazione dove esistono le condizioni. Continuità della domanda, logistica, tolleranze e qualità dei collegamenti determinano l’efficacia del sistema. La ripetizione dei componenti dovrebbe consentire varietà tipologica e adattamento locale.
Valutare le emissioni lungo il ciclo di vita. Il risparmio operativo deve essere confrontato con materiali, sostituzioni e manutenzione. Anche un sistema passivo aggiuntivo comporta una produzione materiale: il suo beneficio va dimostrato attraverso il bilancio complessivo.
9. Accessibilità economica e lavoro: la parte meno visibile dell’abitare
La casa economicamente accessibile non si definisce soltanto attraverso il prezzo d’acquisto o il canone. Per le famiglie contano anche energia, acqua, trasporti e spese di gestione.
Il sostegno al credito può ampliare l’accesso alla proprietà; se l’offerta rimane rigida, una parte del beneficio può però trasferirsi sui prezzi. Servono quindi politiche coordinate su suolo urbanizzato, nuove costruzioni, riuso e locazione.
Nel Golfo, un’analisi completa deve includere gli alloggi dei lavoratori migranti. La documentazione dell’Organizzazione internazionale del lavoro sul Qatar tratta il quadro regolativo e le attività ispettive anche rispetto alle sistemazioni collettive. International Labour Organization
Per questi insediamenti, la valutazione dovrebbe comprendere affollamento, igiene, protezione dal calore, sicurezza antincendio e accesso a servizi e trasporti. Il rapporto fra contratto di lavoro e disponibilità dell’alloggio richiede inoltre particolare attenzione alla continuità della protezione abitativa.
Una città deve poter essere valutata anche attraverso le condizioni residenziali di chi la costruisce e ne assicura il funzionamento quotidiano.
10. Una griglia per confrontare progetti e politiche
Per architetti, studenti e amministrazioni, i casi esaminati possono essere confrontati attraverso una griglia comune. È una proposta di lettura, da integrare con dati locali e valutazioni dopo l’occupazione.
| Dimensione | Verifica essenziale |
|---|---|
| Localizzazione | Tempo e costo per raggiungere lavoro, scuola e servizi |
| Accessibilità economica | Incidenza complessiva di casa, utenze e mobilità sul reddito |
| Comfort e salute | Surriscaldamento, umidità, ventilazione e qualità dell’aria |
| Sicurezza | Rischio sismico, incendio, alluvione e affidabilità delle reti |
| Adattabilità | Possibilità di modificare usi e distribuzione senza compromettere le prestazioni |
| Durabilità | Piano manutentivo, competenze disponibili e costo delle sostituzioni |
| Inclusione | Condizioni di accesso e permanenza di proprietari, inquilini e gruppi vulnerabili |
| Risorse | Consumi effettivi di energia e acqua, materiali ed emissioni del ciclo di vita |
La governance del suolo attraversa tutte queste dimensioni. Il rapporto UN-Habitat e GLTN dedicato al Medio Oriente collega infatti amministrazione fondiaria, accesso alla casa, uguaglianza e recupero nei contesti di crisi.
IL MEDIO ORIENTE COME VERIFICA DEL PROGETTO RESIDENZIALE
Il Medio Oriente offre al dibattito architettonico un campo di confronto particolarmente esigente.
Le case a corte e i tessuti storici dimostrano la profondità di culture ambientali costruite nel tempo. I grandi programmi pubblici mostrano la possibilità di mobilitare risorse e capacità produttive, insieme alla difficoltà di coordinare alloggi e città. I quartieri del Golfo sperimentano strategie climatiche e infrastrutture avanzate, mentre la condizione dei residenti meno tutelati impone di chiedere chi possa beneficiarne.
Nei territori colpiti da conflitti e disastri, la residenza rivela con ancora maggiore chiarezza la propria natura collettiva: ricostruire un’abitazione richiede reti, diritti, servizi e possibilità di ritorno.
Per la disciplina, il risultato più utile di questa ricognizione consiste nell’allargare il campo del progetto. La qualità residenziale prende forma nel dettaglio costruttivo, ma continua nel contratto di locazione, nella manutenzione, nel percorso verso la scuola e nell’affidabilità dell’acqua e dell’energia.
Una politica dell’abitare raggiunge il proprio scopo quando le case prodotte possono essere utilizzate e mantenute nel tempo dalle persone alle quali sono destinate.
Prossima puntata: verso l’Estremo Oriente e l’Oceania — densità metropolitana, industrializzazione edilizia, politiche pubbliche e nuovi equilibri fra abitazione, territorio e risorse.
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