Africa: la sfida dell'abitare
FARE CITTÀ · SPECIALE IL PROCESSO ARCHITETTONICO ED EDILIZIO · TERZA PUNTATA
OLTRE I CONFINI DEL MATTONE (III)
Africa: la sfida dell'abitare tra crescita demografica, città informale e nuove tecnologie costruttive
Se l'America del Nord ci ha mostrato le contraddizioni di mercati immobiliari maturi e l'America Latina quelle di città cresciute attraverso l'autocostruzione e la progressiva regolarizzazione, l'Africa ci pone davanti a una questione ancora differente: come costruire, in pochi decenni, una parte considerevole delle città nelle quali abiterà la popolazione del futuro, senza riprodurre le disuguaglianze, le fragilità ambientali e gli errori urbanistici del passato?
Il continente africano non costituisce un sistema abitativo omogeneo. Comprende le città mediterranee del Maghreb, le metropoli costiere dell'Africa occidentale, gli insediamenti della fascia saheliana, le città degli altopiani orientali, le economie urbane dell'Africa australe e le realtà insulari dell'Oceano Indiano. A queste differenze geografiche corrispondono regimi fondiari, tecnologie edilizie, tradizioni abitative e capacità amministrative profondamente diversi.
Esiste tuttavia una caratteristica comune a molte regioni: la velocità della trasformazione urbana.
In numerosi Paesi la crescita delle città precede la capacità delle istituzioni di predisporre reti idriche, fognature, trasporti, catasti e strumenti urbanistici. La domanda abitativa non può quindi essere affrontata soltanto attraverso la produzione di nuovi alloggi. Richiede contemporaneamente suolo urbanizzabile, infrastrutture, credito, filiere produttive, competenze tecniche e forme di governo capaci di coordinare investimenti che spesso hanno tempi di realizzazione molto diversi.
L'Africa è anche un laboratorio di soluzioni costruttive che meritano particolare attenzione. Terra cruda stabilizzata, blocchi compressi, ventilazione passiva, coperture climaticamente adattate, prefabbricazione leggera, materiali di recupero e sistemi industrializzati convivono con l'espansione del cemento armato e dell'edilizia multipiano.
La questione decisiva non è scegliere fra tradizione e innovazione, ma comprendere quali combinazioni possano garantire sicurezza strutturale, accessibilità economica, durabilità, comfort ambientale e possibilità di manutenzione.
1. Africa settentrionale: espansione metropolitana, edilizia pubblica e patrimonio storico
Marocco, Algeria, Tunisia, Libia ed Egitto presentano sistemi urbani profondamente influenzati dalla storia mediterranea, dall'eredità coloniale, dall'intervento statale e dalla crescita delle grandi aree metropolitane. Qui la questione residenziale non coincide sempre con l'assenza materiale di abitazioni: riguarda anche la loro localizzazione, la qualità costruttiva, l'accessibilità economica e la capacità delle città di assorbire nuovi nuclei familiari.
Egitto: costruire nuove città per alleggerire il Cairo. L'area metropolitana cairota costituisce uno dei maggiori sistemi urbani africani. La risposta pubblica alla congestione è stata, per decenni, la realizzazione di nuovi insediamenti nel deserto, fra cui New Cairo, 6th of October City e la Nuova Capitale Amministrativa. Il modello consente di programmare grandi infrastrutture e quartieri su terreni relativamente liberi da preesistenze, ma introduce problemi di accessibilità, dipendenza dall'automobile, consumo energetico e distribuzione sociale dell'offerta. Parallelamente, nei quartieri consolidati del Cairo, una parte significativa della crescita è avvenuta attraverso sopraelevazioni e densificazioni progressive. Per il progettista il problema è duplice: costruire nuovi sistemi urbani senza produrre enclave isolate e riqualificare l'edilizia esistente verificandone capacità portante, impianti e condizioni di sicurezza.
Marocco: dal contrasto alle bidonvilles alla resilienza sismica. Il programma Villes sans Bidonvilles, avviato nel 2004, ha cercato di ridurre gli insediamenti precari attraverso ricollocazioni, edilizia agevolata e interventi di riqualificazione. I risultati sono stati differenziati e non sempre hanno garantito continuità con le reti economiche e sociali originarie. Il terremoto dell'Alto Atlante del settembre 2023 ha inoltre riportato al centro il comportamento delle costruzioni tradizionali in terra e pietra. Il problema non è semplicemente sostituire materiali vernacolari con cemento armato: è migliorare connessioni strutturali, ammorsamenti, cordoli, coperture e dettagli costruttivi, evitando che la ricostruzione cancelli competenze locali e identità architettoniche.
Algeria: la grande produzione pubblica e il rischio della standardizzazione. L'Algeria ha fatto ampio ricorso a programmi statali di edilizia residenziale, attraverso differenti formule di assegnazione, locazione e acquisto agevolato. La produzione su larga scala ha contribuito a rispondere alla domanda quantitativa, ma molti insediamenti periferici pongono interrogativi sulla qualità degli spazi collettivi, sulla manutenzione e sul rapporto fra residenza, occupazione e servizi. La ripetizione di tipologie standardizzate, spesso poco adattate alle condizioni climatiche e culturali, mostra i limiti di una politica misurata principalmente sul numero degli alloggi consegnati.
Tunisia e Libia: fragilità economica e discontinuità istituzionale. In Tunisia la pressione sui redditi familiari, i costi dei materiali e le difficoltà del credito limitano l'accesso all'abitazione, mentre nelle periferie urbane persistono forme di costruzione incrementale. In Libia, la frammentazione politica e i danni provocati dai conflitti hanno ostacolato una programmazione edilizia stabile. Le devastazioni causate dalle alluvioni di Derna nel 2023 hanno dimostrato quanto la sicurezza degli insediamenti dipenda anche dalla manutenzione delle grandi opere idrauliche e dalla gestione del territorio a monte.
La lezione del Maghreb. La grande capacità di produzione edilizia pubblica non garantisce automaticamente qualità urbana. Il tema centrale è integrare residenza, mobilità, servizi e prestazioni climatiche, recuperando quando possibile la sapienza ambientale delle medine, dei cortili ombreggiati e delle architetture tradizionali a elevata inerzia termica.
2. Africa occidentale: Lagos, Accra, Abidjan e la metropoli costruita per accumulazione
L'Africa occidentale presenta alcuni dei processi di crescita urbana più complessi del continente. Nigeria, Ghana, Costa d'Avorio e Senegal costituiscono casi differenti, ma accomunati dalla forte pressione sulle grandi città, dalla difficoltà di accesso al suolo urbanizzato e dall'importanza dell'edilizia prodotta direttamente dalle famiglie.
Nigeria: il paradosso di Lagos. Lagos è una metropoli nella quale quartieri ad alta densità, grandi infrastrutture, sviluppi immobiliari di lusso e insediamenti precari convivono a distanze ridottissime. L'espansione su aree lagunari e costiere aumenta l'esposizione alle inondazioni e richiede costosi sistemi di drenaggio. Progetti come Eko Atlantic rappresentano una risposta tecnologicamente ambiziosa alla pressione immobiliare e al rischio costiero, ma non risolvono direttamente il problema dell'accesso alla casa per la maggioranza dei residenti. In molti quartieri popolari la produzione residenziale avviene per piccoli investimenti successivi, con edifici completati gradualmente e impianti realizzati in momenti differenti.
Makoko e il problema degli insediamenti sull'acqua. L'insediamento lagunare di Makoko è diventato un caso internazionale di studio per il rapporto fra abitazione, acqua e informalità. Le costruzioni su palafitte testimoniano una capacità di adattamento all'ambiente, ma convivono con carenze igieniche, vulnerabilità agli incendi e precarietà dei diritti di occupazione. La soluzione non può essere ridotta né alla demolizione generalizzata né alla celebrazione romantica dell'autocostruzione. Occorre distinguere le strutture recuperabili dalle situazioni di rischio incompatibile con la permanenza, predisponendo reti di servizi e alternative abitative condivise con gli abitanti.
Ghana: crescita immobiliare e accessibilità economica. Accra e Kumasi mostrano un mercato nel quale l'edilizia formale si rivolge spesso a fasce di reddito superiori a quelle della domanda prevalente. Il finanziamento della costruzione rimane frequentemente legato al risparmio familiare e alle rimesse, producendo abitazioni realizzate per fasi. La presenza di edifici incompleti non indica necessariamente abbandono: può rappresentare una strategia di investimento progressivo. Tuttavia, l'assenza di un progetto strutturale coerente fin dall'inizio rende rischiose le successive sopraelevazioni.
Costa d'Avorio e Senegal: metropoli costiere sotto pressione. Abidjan e Dakar combinano espansione residenziale, densificazione e crescente esposizione ai rischi idraulici. La disponibilità di terreni relativamente economici nelle periferie spinge le famiglie lontano dai principali poli occupazionali, aumentando i costi quotidiani della mobilità. Nel caso di Dakar, il progetto della città di Diamniadio tenta di redistribuire funzioni e investimenti, ma la sua efficacia abitativa dipende dall'effettiva accessibilità economica degli alloggi e dalla qualità dei collegamenti con il sistema metropolitano.
Il nodo fondiario. In numerosi contesti dell'Africa occidentale convivono diritti consuetudinari, registrazioni formali e transazioni scarsamente documentate. La certezza del possesso è fondamentale per investire nella sicurezza delle costruzioni, ma una regolarizzazione mal progettata può anche favorire aumenti dei valori fondiari ed espulsione dei residenti più poveri.
3. Sahel e Africa centrale: costruire in condizioni climatiche e istituzionali estreme
La fascia saheliana, dal Senegal al Sudan, è caratterizzata da elevate temperature, forte variabilità delle precipitazioni, pressione sulle risorse idriche e, in diverse aree, conflitti e spostamenti forzati della popolazione. L'edilizia residenziale deve confrontarsi con condizioni nelle quali la qualità ambientale non può dipendere esclusivamente da impianti meccanici costosi e difficili da mantenere.
Mali, Burkina Faso e Niger: la terra come risorsa costruttiva. Le architetture in banco, adobe e altre tecniche di terra cruda costituiscono un patrimonio di conoscenze climatiche e costruttive. L'elevata massa termica può contribuire a smorzare le oscillazioni giornaliere di temperatura, purché il sistema sia progettato correttamente e siano controllati apporti solari, ventilazione e umidità. La vulnerabilità all'acqua richiede protezione dei basamenti, sporti di copertura, intonaci appropriati e manutenzione regolare. I blocchi di terra compressa, eventualmente stabilizzati, offrono possibilità interessanti, ma devono essere valutati in funzione delle effettive prestazioni meccaniche, della qualità della produzione e dell'impatto ambientale dei leganti.
La lezione architettonica di Francis Kéré. I progetti realizzati da Diébédo Francis Kéré, a partire dalla scuola di Gando in Burkina Faso, dimostrano come materiali locali, ventilazione naturale, protezione solare e coinvolgimento delle comunità possano essere integrati in un linguaggio architettonico contemporaneo. Pur non trattandosi principalmente di edilizia residenziale, queste esperienze offrono principi trasferibili all'abitare: progettazione climatica, semplicità manutentiva e partecipazione alla costruzione.
Sudan e bacino del Lago Ciad: l'abitazione nell'emergenza prolungata. I conflitti e gli spostamenti forzati producono insediamenti nei quali il riparo temporaneo rischia di diventare una condizione pluriennale. La progettazione deve allora superare la distinzione rigida fra emergenza e permanenza, prevedendo moduli ampliabili, materiali reperibili localmente, spazi per attività economiche e servizi igienici sicuri. Un insediamento temporaneo privo di una struttura urbana minima può trasformarsi rapidamente in una periferia permanente senza infrastrutture.
Repubblica Democratica del Congo: crescita urbana e deficit infrastrutturale. Kinshasa è un caso emblematico di metropoli cresciuta molto più rapidamente delle proprie reti di trasporto, drenaggio e distribuzione idrica. L'edilizia popolare si espande su terreni spesso privi di adeguata infrastrutturazione, mentre l'erosione e le piogge intense aggravano i rischi. Il costo di una casa non può essere separato dal costo collettivo delle reti necessarie a renderla abitabile.
La sfida tecnologica. In queste regioni l'innovazione più utile non coincide necessariamente con sistemi costruttivi sofisticati. Può consistere nella standardizzazione di dettagli antisismici e resistenti all'acqua, nella produzione locale controllata di componenti e nell'organizzazione di filiere capaci di fornire qualità ripetibile a costi contenuti.
4. Africa orientale: Nairobi, Addis Abeba, Kigali e il problema della densità
L'Africa orientale comprende contesti assai differenti, dalle grandi città degli altopiani etiopici alle metropoli del Kenya, dai sistemi urbani della regione dei Grandi Laghi agli insediamenti costieri dell'Oceano Indiano. In quest'area l'aumento della popolazione urbana si combina con la ricerca di modelli residenziali capaci di utilizzare il suolo in maniera più efficiente.
Kenya: Nairobi fra insediamenti informali e nuova edilizia multipiano. Nairobi presenta un forte contrasto fra quartieri residenziali pianificati, sviluppi immobiliari privati e insediamenti ad altissima densità come Kibera, Mathare e Mukuru. I programmi di riqualificazione degli insediamenti informali hanno introdotto infrastrutture, servizi e nuove abitazioni, ma la sostituzione edilizia pone problemi di sostenibilità economica per le famiglie. Un alloggio formalmente migliore può diventare inaccessibile se comporta canoni, spese condominiali e costi di trasporto superiori alle possibilità dei residenti. Il programma nazionale di edilizia accessibile mira ad ampliare l'offerta, ma la sua efficacia va valutata distinguendo le abitazioni effettivamente accessibili alle fasce di reddito più basse da quelle destinate ai ceti medi. Le Nazioni Unite hanno documentato sia l'espansione della città sia la difficoltà di tenere il passo con la domanda infrastrutturale.
Ruanda: Kigali e la città pianificata. Kigali è diventata un riferimento per le politiche di pianificazione urbana, gestione del suolo e controllo dello sviluppo edilizio. Il suo caso evidenzia tuttavia una tensione fondamentale: standard urbanistici elevati e procedure edilizie formalizzate possono accrescere la qualità degli interventi, ma anche rendere più difficile l'accesso al mercato regolare per le famiglie con redditi limitati. La sfida consiste nel progettare densità intermedie, edilizia incrementale regolamentata e strumenti di finanziamento compatibili con la struttura economica locale.
La lezione dell'Africa orientale. La densificazione costituisce una necessità, ma non può essere interpretata come semplice aumento dell'altezza degli edifici. Occorrono tipologie residenziali capaci di combinare densità, ventilazione, spazi collettivi, attività economiche e accessibilità finanziaria.
5. Africa australe: apartheid spaziale, edilizia sovvenzionata e mercato immobiliare duale
Il Sudafrica costituisce un caso particolare per il peso storico della segregazione territoriale e per la presenza di un settore edilizio e finanziario relativamente strutturato. Le disuguaglianze residenziali non derivano soltanto dalle dinamiche del mercato contemporaneo, ma da una lunga organizzazione politica dello spazio.
Sudafrica: l'eredità dei township. Durante l'apartheid, la localizzazione delle abitazioni venne utilizzata come strumento di separazione razziale e controllo della mobilità. I township furono spesso collocati lontano dai principali centri occupazionali, producendo distanze che continuano a pesare sulla vita quotidiana. Dopo il 1994, i programmi di edilizia sovvenzionata, inizialmente associati alla Reconstruction and Development Programme, hanno consentito a numerose famiglie di accedere a un'abitazione formale. Tuttavia, la disponibilità di terreni economici nelle periferie ha talvolta riprodotto la separazione fra residenza e lavoro.
Johannesburg e Città del Capo: due forme della crisi abitativa. A Johannesburg il problema comprende il deterioramento di parte del patrimonio edilizio centrale, la presenza di edifici occupati in condizioni precarie e la persistente distanza fra periferie residenziali e opportunità economiche. A Città del Capo, la pressione immobiliare e la scarsità di terreni ben localizzati accentuano le difficoltà di accesso alla casa. Gli insediamenti informali convivono con quartieri ad alto valore immobiliare, rendendo evidente il carattere territoriale della disuguaglianza.
Le abitazioni incrementali e le backyard dwellings. Nei township sudafricani una parte rilevante dell'offerta abitativa è costituita da piccoli alloggi realizzati nei cortili delle proprietà esistenti e concessi in locazione. Queste unità rispondono a una domanda reale e contribuiscono al reddito delle famiglie proprietarie, ma possono presentare problemi di sovraffollamento, impianti e sicurezza antincendio. Una politica esclusivamente repressiva rischierebbe di ridurre ulteriormente l'offerta accessibile. Risulta più promettente un sistema di assistenza tecnica e regolarizzazione progressiva.
Angola: Luanda e le nuove centralità residenziali. La crescita della capitale angolana è avvenuta attraverso la coesistenza di grandi sviluppi immobiliari e vasti insediamenti popolari, i musseques. Progetti pianificati come Kilamba hanno mostrato le possibilità e i limiti dell'edilizia residenziale prodotta su larga scala: la realizzazione di edifici e infrastrutture non garantisce automaticamente che gli alloggi siano economicamente accessibili alla popolazione destinataria. Il rischio è produrre quartieri formalmente completi ma socialmente disallineati rispetto alla domanda.
Mozambico, Zambia e Zimbabwe: vulnerabilità economica e climatica. In Mozambico i cicloni e le inondazioni hanno ripetutamente danneggiato il patrimonio abitativo, soprattutto nelle aree costiere. A Beira e in altri centri, la ricostruzione richiede criteri di resilienza climatica che comprendano quote di imposta, sistemi di copertura, ancoraggi e drenaggio. In Zambia e Zimbabwe, l'accessibilità economica e la disponibilità di infrastrutture costituiscono vincoli fondamentali, mentre l'autocostruzione progressiva rimane una modalità importante di produzione residenziale.
L'impegno di UN-Habitat in Mozambico, compresi interventi abitativi per famiglie sfollate e formazione sulle tecniche resilienti, conferma il legame fra politica della casa, adattamento climatico e ricostruzione post-emergenza.
6. Africa insulare: Madagascar, Mauritius e la vulnerabilità delle coste
Le isole africane presentano condizioni abitative differenti rispetto ai grandi sistemi continentali. La limitatezza del suolo, l'esposizione agli eventi meteorologici estremi, la dipendenza dalle importazioni e la pressione turistica possono modificare profondamente il costo della costruzione.
Madagascar: materiali locali e rischio ciclonico. Le tipologie tradizionali variano notevolmente fra altopiani e regioni costiere. In alcune aree prevalgono costruzioni in terra o laterizio, in altre strutture leggere in legno e materiali vegetali. I cicloni impongono particolare attenzione ai collegamenti fra coperture e pareti, alla resistenza al sollevamento e alla protezione dall'acqua. La disponibilità di materiali locali è un vantaggio soltanto quando si accompagna a dettagli costruttivi adeguati.
Mauritius e Seychelles: turismo e accessibilità residenziale. La crescita delle attività turistiche e dei mercati immobiliari rivolti anche ad acquirenti stranieri può aumentare la pressione sui terreni edificabili. L'edilizia residenziale deve confrontarsi con vincoli ambientali, costi elevati di importazione e necessità di protezione delle fasce costiere. La qualità architettonica non può essere valutata soltanto attraverso le prestazioni del singolo edificio: occorre considerare consumo di suolo, accesso pubblico al litorale e disponibilità di abitazioni per la popolazione residente.
Capo Verde e Comore: piccoli mercati e dipendenza dalle filiere esterne. La dimensione ridotta dei mercati edilizi rende spesso onerosi materiali, attrezzature e componenti industriali importati. Diventano quindi importanti la standardizzazione di sistemi semplici, la formazione delle maestranze e la progettazione orientata alla manutenzione.
7. Tecnologie e materiali: il futuro non coincide necessariamente con il cemento
L'Africa rappresenta un campo di sperimentazione particolarmente significativo per la revisione delle tecnologie residenziali. L'elevata domanda di nuove abitazioni potrebbe favorire una rapida diffusione di sistemi industrializzati, ma il successo di una tecnologia dipende dalla sua compatibilità con il contesto economico, ambientale e produttivo.
Terra cruda e blocchi compressi. L'impiego della terra come materiale da costruzione offre opportunità legate alla disponibilità locale e alla riduzione dei trasporti. Tuttavia, le prestazioni dipendono dalla composizione granulometrica, dall'umidità, dalla stabilizzazione, dalla qualità dei blocchi e dai dettagli di protezione. Non tutte le terre sono adatte e non tutti i sistemi in terra possiedono le stesse prestazioni. La progettazione deve includere prove sui materiali, controllo della produzione e verifiche strutturali coerenti con le condizioni di carico e di esposizione.
Calcestruzzo e murature in blocchi. Il cemento armato e i blocchi cementizi sono diventati materiali dominanti in molte città africane per disponibilità commerciale, familiarità delle maestranze e percezione di modernità. Il problema è la qualità della filiera: dosaggi non controllati, aggregati inadeguati, armature insufficienti e assenza di supervisione possono compromettere durabilità e sicurezza. La standardizzazione dei controlli di qualità potrebbe produrre benefici più immediati dell'introduzione di tecnologie radicalmente nuove.
Prefabbricazione e costruzione modulare. I sistemi prefabbricati possono ridurre tempi e sprechi, ma richiedono continuità della domanda, trasporti affidabili, tolleranze dimensionali controllate e capacità di montaggio. In contesti con infrastrutture deboli, una prefabbricazione pesante può risultare meno competitiva di sistemi leggeri assemblabili localmente. La scelta va effettuata sulla base del costo complessivo dell'edificio, non soltanto del costo del componente.
Stampa tridimensionale edilizia. Alcuni progetti africani hanno sperimentato la stampa 3D di componenti murari e abitazioni. La tecnologia presenta potenzialità nella riduzione di alcune lavorazioni e nella ripetibilità geometrica, ma non elimina fondazioni, coperture, impianti, serramenti, finiture e controlli strutturali. Inoltre, la convenienza dipende da materiali specifici, manutenzione delle macchine, continuità produttiva e disponibilità di personale specializzato. È una tecnologia da valutare attraverso confronti economici e prestazionali verificabili, evitando di confondere prototipi dimostrativi e soluzioni industriali mature.
Progettazione bioclimatica. Orientamento, ombreggiamento, ventilazione incrociata, protezione delle coperture e controllo dell'irraggiamento possono ridurre sensibilmente il fabbisogno di raffrescamento. Le soluzioni devono però essere adattate alle differenze climatiche: la strategia appropriata per un ambiente caldo-arido non coincide con quella necessaria in un clima tropicale caldo-umido. Anche la ventilazione naturale richiede attenzione alla qualità dell'aria esterna, al rumore, alla sicurezza e alle condizioni effettive di comfort.
Digitalizzazione della filiera edilizia. BIM, sistemi informativi territoriali, rilievi satellitari e strumenti di intelligenza artificiale possono contribuire a identificare aree di espansione, verificare rischi e coordinare infrastrutture. Il loro valore è però condizionato dalla disponibilità di dati affidabili e dalla capacità amministrativa di utilizzarli. Il rapporto della Commissione economica delle Nazioni Unite per l'Africa del 2025 sottolinea proprio il rapporto fra digitalizzazione, accessibilità economica, competenze e qualità del governo urbano.
8. Il problema del finanziamento: quando la casa si costruisce senza mutuo
Una differenza fondamentale rispetto ai mercati residenziali europei e nordamericani riguarda la struttura del finanziamento.
In molti Paesi africani il credito ipotecario formale raggiunge soltanto una parte limitata della popolazione. La presenza di redditi irregolari, l'elevato costo del denaro, la difficoltà di documentare la proprietà fondiaria e l'insufficienza di strumenti finanziari a lungo termine rendono difficile l'acquisto di un'abitazione attraverso un mutuo tradizionale.
La costruzione procede quindi frequentemente per accumulazione di risparmio.
Si acquista il terreno.
Si realizzano le fondazioni.
Si costruisce un primo nucleo abitabile.
Successivamente, quando le risorse lo consentono, si completano altre stanze o si aggiunge un piano.
Questa modalità non deve essere interpretata soltanto come una conseguenza della povertà. È anche una risposta razionale all'assenza di strumenti finanziari adeguati.
Dal punto di vista tecnico, tuttavia, introduce problemi rilevanti. Un edificio progettato per un solo piano può essere successivamente sopraelevato senza che fondazioni, pilastri e connessioni siano stati dimensionati per i nuovi carichi. Gli impianti vengono ampliati attraverso interventi successivi e la distribuzione interna può risultare progressivamente compromessa.
L'edilizia incrementale dovrebbe essere progettata come tale fin dall'origine.
Una politica abitativa efficace potrebbe quindi offrire progetti modulari verificati, assistenza tecnica accessibile e piccoli finanziamenti collegati alle successive fasi costruttive.
Il finanziamento non dovrebbe riguardare soltanto l'acquisto di una casa completa, ma anche il miglioramento progressivo e sicuro di quella esistente.
La Banca mondiale ha evidenziato come la frammentazione dei mercati fondiari e la carenza di infrastrutture contribuiscano a rendere le città africane relativamente costose e poco efficienti, nonostante i livelli di reddito mediamente inferiori a quelli delle economie avanzate.
9. Sintesi analitica: costruire abitazioni o costruire città?
L'esame delle diverse regioni africane restituisce un quadro complesso, ma permette di individuare alcune questioni strutturali.
La crescita urbana precede spesso la pianificazione. In numerosi contesti la domanda di abitazioni aumenta più rapidamente della capacità di realizzare infrastrutture e servizi. La pianificazione deve quindi diventare anticipatoria, predisponendo reti e spazi pubblici prima che l'urbanizzazione renda gli interventi molto più costosi.
L'informalità è parte integrante del sistema abitativo. La produzione residenziale autonoma non può essere trattata esclusivamente come un'anomalia da eliminare. Occorre distinguere gli insediamenti recuperabili da quelli collocati in condizioni di rischio non mitigabile, combinando regolarizzazione, miglioramento edilizio e nuove costruzioni.
Il costo della casa non coincide con il costo dell'edificio. Un'abitazione economica, ma lontana dal lavoro, priva di acqua affidabile o esposta alle inondazioni, può comportare costi complessivi molto superiori a quelli di un alloggio più costoso ma meglio localizzato.
La qualità costruttiva è una questione di filiera. Non basta introdurre materiali innovativi. Occorrono progettazione verificabile, formazione delle maestranze, controlli sui prodotti, manutenzione e responsabilità professionali riconoscibili.
L'adattamento climatico deve entrare nel progetto ordinario. Calore estremo, siccità, precipitazioni intense e cicloni non possono essere considerati eventi eccezionali da affrontare soltanto dopo il disastro. Devono contribuire alla definizione delle tipologie edilizie, delle infrastrutture e delle scelte insediative.
La densità deve produrre qualità urbana. La risposta alla scarsità di suolo non può consistere esclusivamente nella costruzione di edifici più alti. Occorre garantire spazi aperti, mobilità, servizi, ventilazione e possibilità di attività economiche.
La tecnologia deve essere appropriata, non semplicemente avanzata. Un componente facilmente sostituibile, un sistema passivo di raffrescamento o una muratura correttamente progettata possono produrre benefici superiori a quelli di un apparato sofisticato ma impossibile da mantenere.
Il dato globale conferma la dimensione della sfida: secondo il rapporto ONU sugli Obiettivi di sviluppo sostenibile del 2026, nel 2024 circa 1,16 miliardi di persone nel mondo vivevano in insediamenti informali o in condizioni abitative classificate come slum. L'Africa subsahariana rimane una delle regioni nelle quali il problema è più rilevante, anche per la rapidità dell'espansione urbana.
L'AFRICA COME LABORATORIO DELLA CITTÀ FUTURA
Esiste una tentazione ricorrente nella lettura dell'urbanizzazione africana: interpretarla esclusivamente come un ritardo rispetto ai modelli europei.
È una prospettiva insufficiente.
Molte città africane devono certamente affrontare carenze infrastrutturali, fragilità edilizie e disuguaglianze profonde. Ma proprio la dimensione della trasformazione in corso apre possibilità progettuali che nelle città europee risultano spesso limitate dalla stratificazione storica e dall'elevata saturazione del territorio.
Una parte considerevole del patrimonio residenziale africano dei prossimi decenni deve ancora essere costruita, ampliata o riqualificata.
Questo significa che le decisioni prese oggi sui sistemi costruttivi, sulla localizzazione degli insediamenti, sulla mobilità e sull'organizzazione delle reti avranno conseguenze di lunga durata.
Il continente potrebbe riprodurre il modello della periferia estensiva, dipendente dall'automobile, energivora e socialmente frammentata.
Oppure potrebbe sviluppare combinazioni differenti: densità intermedie, edilizia incrementale assistita, materiali locali controllati, infrastrutture modulari, produzione energetica distribuita e spazi urbani capaci di integrare residenza e attività economiche.
Non esiste una soluzione unica per il Cairo, Lagos, Nairobi, Kigali, Kinshasa o Città del Capo.
Esiste però un principio comune: la casa non può essere considerata un prodotto edilizio isolato, ma una componente di un sistema territoriale, economico e sociale.
Se l'America del Nord ci ha mostrato quanto possa essere difficile correggere un mercato immobiliare maturo, e l'America Latina quanto sia complesso integrare la città costruita spontaneamente, l'Africa pone una domanda ancora più impegnativa:
Come progettare oggi città che dovranno funzionare per generazioni, in condizioni demografiche, climatiche ed economiche profondamente diverse da quelle attuali?
Per architetti, ingegneri, urbanisti, imprese e amministrazioni pubbliche, la risposta non potrà essere misurata soltanto attraverso il numero di alloggi realizzati.
Dovrà essere valutata attraverso la capacità di quelle abitazioni di diventare parti durevoli, sicure e accessibili di città nelle quali sia possibile vivere, lavorare e costruire il proprio futuro.
Prossima puntata: Asia — megacittà, densità estrema, industrializzazione edilizia e nuovi modelli dell'abitare.
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